Übernachtest du nur – oder wohnst du schon?

„Ist doch völlig schnuppe“, möchte man auf diese Frage antworten. Doch Juristen sehen das anders – und ihre Sicht kann für Investoren, aber auch Gastbetriebe weitreichende Folgen haben. Die Hospitality-Branche bedient unterschiedliche Unterbringungsbedürfnisse: Doch unter rechtlichen Aspekten muss sie sich mit der Typisierung ihrer Angebote auseinandersetzen.


Neben der klassischen Hotel-Unterbringung (Hotelzimmer inklusive typischer Dienstleistungen wie Zimmerservice, Bettzeug- und Handtuchwechsel sowie gegebenenfalls Zugang zu Gastronomieangeboten oder Wellnesseinrichtungen) lassen sich – ungeachtet einer juristischen Einordnung – grob folgende Angebote unterscheiden:


Boarding House / Serviced Apartments: Diese zeichnen sich durch den meist längerfristigen Aufenthalt des Gastes aus und es erfolgt eine Eingliederung in eine hotelähnliche Infrastruktur. Wäsche- und Reinigungsservice, eine Rezeption bis hin zu Bar- und Restaurantangeboten gehören oftmals zum Leistungsumfang. 


Klassisches Wohnen: Beim Wohnen erfolgt das Nutzungsverhältnis naturgemäß langfristig. Der Mieter nimmt in der Wohnung seinen Lebensmittelpunkt ein. Eine Eingliederung in eine Servicestruktur erfolgt nicht.


Je nach Ausgestaltung sind die Übergänge allerdings fließend. Kein Wunder, dass juristische Einordnungsversuche zwar zu einem Strauß relevanter Merkmale, nicht aber zu einfach handhabbaren Definitionen geführt haben. Hinzu kommt, dass Zivil- und Steuerrecht unterschiedliche Merkmale in den Vordergrund stellen! Und auch kommunale Verwaltungen setzen eigene Kriterien an, wenn es um die Zulässigkeit unterschiedlicher Nutzungsarten geht – zum Beispiel bei der Erteilung von Baugenehmigungen.


„Zwitter“ Boarding House


In zivilrechtlicher Hinsicht bereitet bereits die Zuordnung zu einem bestimmten Vertragstypus Schwierigkeiten. Bei der Hotelübernachtung gilt die Einordnung als Beherbergungsvertrag in Form eines Mischvertrages mit miet-, dienst-, werk- und kaufrechtlichen Elementen mittlerweile als gesichert. Je nach betroffenem Leistungselement ist das entsprechende Recht anwendbar. Anders beim Boarding House. Aufgrund des längerfristigen Aufenthalts des Gastes gilt es als vertretbar, den „Boarding-House-Vertrag“ nach Mietrechtsgrundsätzen zu beurteilen. Überwiegen jedoch die Hotelleistungen und handelt es sich demnach nicht um ein bloßes Wohnen auf Zeit, so wird man das Boarding auch dem Beherbergungsvertrag zuordnen dürfen. Der Einzelfall entscheidet.


Steuerlich unterliegt die Hotelübernachtung seit der Absenkung des Umsatzsteuersatzes für Beherbergungsleistungen zum 1. Januar 2010 dem ermäßigten Umsatzsteuersatz von sieben Prozent. Für nicht unmittelbar mit der Übernachtung zusammenhängende Nebenleistungen wie Frühstück, Getränke aus der Minibar oder Wellnessangebote bleibt es hingegen beim regulären Umsatzsteuersatz von 19 Prozent. Belastbare Quellen aus Fachliteratur und Rechtsprechung zur steuerlichen Behandlung des Boarding House sind rar gesät. Das Finanzgericht München entschied in seinem Urteil vom 21. August 2002 (1 K 3262/00), dass durch das Boarding kein Wohnsitz im Sinne des Einkommenssteuerrechts begründet wird. Aufgrund der vorübergehenden Unterbringung auf Zeit im Boarding House fällt hier für den Übernachtungspreis grundsätzlich Umsatzsteuer an (wie beim Hotel: ermäßigter Umsatzsteuersatz von sieben Prozent). Handelt es sich jedoch um einen längeren Aufenthalt (vielfach verstanden als Aufenthalt von über sechs Monaten), so ist zu erwägen, ob das Boarding umsatzsteuerlich als Wohnen einzuordnen und damit umsatzsteuerfrei ist. 


Einordnungsfragen ergeben sich bereits bei der Errichtung – und zwar im Zusammenhang mit der Zulässigkeit der Nutzungsart. Der Betrieb eines Hotels ist gewerblich. Beim Wohnen handelt es sich selbstredend um eine Wohnnutzung. In seiner Entscheidung vom 7. Juni 2006 (Az.: 2 S 2/06) bezeichnet das Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg das Boarding House als eine „Übergangsform zwischen einem Beherbergungsbetrieb und einer Wohnnutzung“.